Et si on commencait par une intro ?
L'investissement sur l'immobilier de résidence consiste à se payer un pied-à-terre pour le louer afin de générer des revenus supplémentaires et de se constituer un portefeuille.
L'économie d'impôt résultant de l'investissement peut être améliorée par des avantages fiscaux qui réduisent pas mal l'impôt sur le revenu. En effet, en échange d'une promesse de location, le législateur ou le gouvernement permet aux contribuables de bénéficier de déductions fiscales. Les plans d'exonération fiscale adaptés profitent à tout contribuable qui paie des impôts, car ils peuvent être utilisés pour bénéficier d'un pied-à-terre à taux réduit. Le placement pour louer est l'unique instrument permettant de former un patrimoine financé à crédit, dont les trois quarts sont payés par le locataire et un quart par des économies d'impôts. Il existe beaucoup de styles d'instruments d'investissement sur le locatif , dont le Malraux, le Censi Bouvard et le Pinel.
Jouer avec un investissement locatif permet d'agrandir facilement son patrimoine et de bénéficier, une fois l'achat amorti , d'un complément de revenu substantiel. À condition de faire les bons choix.
Si vous désirez plus d'informations sur un investissement locatif, vous pouvez approcher un conseiller en investissement rapidement.
1. Sélectionnez un position géographique porteur pour votre investissement locatif et étudiez le marché
Choisissez une commune caractérisée par un développement continu de population, un quartier bien desservi par les transports en commun, une commune dotée d'infrastructures commerciales, etc. Avant d'se payer un 4 pièces par exemple, vérifiez la proximité des écoles, voire des universités pour pouvoir le proposer à la location soit à une famille, soit à des étudiants en colocation.
Consultez les annonces pour savoir quel est le taux de vacance sur votre région et combien coûte la location d'une maison. Une propriété annoncée à un taux exorbitant sera plus difficile à louer qu'une autre, et ses occupants partiront dès que possible. Tenez compte de l'économie locale et des principales industries situées à proximité.
Comme sur tout investissement immobilier locatif, la règle fondamentale à suivre est le choix stratégique de secteur du bien : il doit s'agir d'un position où la demande locative est forte, seule façon de pérenniser le placement en terme d'occupation et de plus-value à la revente. Comparez les perspectives de plus-value entre les régions car elles peuvent être moins intéressantes sur certaines régions où le prix du m2 est déjà élevé lors de l'acquisition.
2. Achetez un pied-à-terre c'est avant tout un investissement
Ne faites pas intervenir votre affect sur la sélection de votre bien. En effet celui-ci ne sera pas votre résidence principale et trop d'affectif pourrait vous faire perdre de vue votre objectif premier : la recherche d'un investissement rentable. La sélection de votre bien déchargée d'affect, vous multiplierez vos chances que le pied-à-terre plaise à d'autres et trouverez plus facilement preneur… Le bien doit être louable ! N'oubliez pas votre objectif : n'achetez pas sur une zone sinistrée sous prétexte de prix alléchants ! Rendez-vous sur place avant d'se payer, pour vous rendre compte par vous même de la situation du bien et des commodités alentours !
3. Ne voyez pas trop grand et diversifiez vos investissements
Avec un apport réduit (10 %) et un emprunt limité à 20 ans, votre effort mensuel doit rester faible. N'oubliez cependant pas que le prix au mètre carré des petites surfaces est plus élevé à l'achat… mais aussi à la location. Cette précaution alliée à une diversification des investissements vous permet en cas de problèmes, loyers impayés notamment, de ne pas avoir mis tous vos œufs sur le même panier et donc de gérer le problème plus aisément.
En matière de placement immobilier, rappelez vous que la plus value est faite sur le prix d'achat et non sur le prix de revente ! Il est donc absolument indispensable de bien se payer !
4. Ne cherchez pas de rentabilité excessive et pensez plutôt défiscalisation
Compte tenu des performances des placements classiques, un rendement de 3 à 4 % est très convenable. Par ailleurs, un investissement immobilier prend toujours de la valeur à long terme. Avec le dispositif Pinel, vous déduirez une partie de vos impôts, sur six, neuf ou douze ans : un calcul intéressant, même si les loyers de ces pied-à-terres, plafonnés, sont un peu plus bas que la moyenne. Les montages financiers vous permettront alors d'étudier les taux d'intérêts, les différents styles de prêts, de faire appel aux différentes lois de défiscalisation immobilière, ainsi que de trouver le placement adapté en prenant compte des aléas possibles (notamment sur le placement sur l'ancien, des travaux sont souvent à prévoir).
5. Sélectionnez votre locataire et votre promoteur
Pour trouver le « bon » locataire qui paiera régulièrement son loyer et qui ne dégradera pas le bien en location, le propriétaire doit demander certains justificatifs pour minimiser les risques et arrêter son choix en toute connaissance de causes.
Pour un loyer inférieur à un tiers des revenus, vous avez la possibilité de demander une caution solidaire. En cas de colocation, demandez une caution pour l'intégralité du loyer à chaque participant … avoir un maximum de garanties est toujours mieux.
Si vous achetez un bien à un promoteur, vérifiez sa réputation, s'il satisfait aux exigences en vigueur et combien de logements mixtes il comporte (la règle des 3/3 exigeant qu'un tiers des locaux soit vendu pour l'investissement ; 1/3 pour des usages sociaux et 1/3 pour des résidences principales).
6. Mettez votre investissement locatif en gestion
L'administration locative est du ressort des agences immobilières, des notaires ou des syndics. Il s'agit de tirer le meilleur parti financier de votre propriété. Une agence vous déchargera des soucis, des démarches et assurera bien plus efficacement que vous, le recouvrement d'éventuelles créances . Les frais qui vous seront facturés sont généralement modestes, et la plupart des grandes entreprises proposent un service qui vous permet de gagner de l'argent avec votre propriété plutôt que de simplement couvrir ses coûts. Vous n'avez pas à craindre de vous faire arnaquer en travaillant avec ces professionnels, car ils ne vous surfactureront pas comme le font les autres entreprises. Ces gains compensent largement la dépense.
7. Souscrivez une garantie
La garantie locative est une assurance qui vous protège contre les loyers manqués sur votre propriété. Elle garantit la réussite de votre investissement. Vous devez souscrire une garantie locative propre à chaque bien. L'assurance loyers impayés standard ou la nouvelle assurance mondiale des risques locatifs (qui peut rembourser les dettes jusqu'à 70 000 € par bien et les dommages jusqu'à 7 €
Vous devez obtenir une garantie locative pour chaque bien que vous souhaitez protéger. Vous avez le choix entre une assurance loyers impayés classique ou la nouvelle garantie mondiale des risques locatifs (qui couvre les dettes jusqu'à 70 000 € par pied-à-terre et les dégradations jusqu'à 7 700 €). Contactez une compagnie d'assurance et attendez-vous à payer de 1,5 à 2 euros par mois
Conclusion
L'investissement locatif est une étape importante sur l'élaboration d'un patrimoine. Cependant il faut veiller à ce que les bons choix soient fait tout au long de celui-ci afin de garantir sa rentabilité. Ainsi, le placement locatif sera pour vous un complément de revenu garanti.
Laisser un commentaire